Девелопер «Столица Нижний» представляет комментарий эксперта об актуальной ситуации на рынке недвижимости в Нижнем Новгороде в мае 2022 года.
Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти» рассказал:
- Как изменяются спрос и предложение на первичном рынке жилья во втором квартале 2022 года?
- Что будет с ценами на квартиры в новостройках во втором полугодии 2022 года?
- Стоит ли покупать квартиру сейчас или подождать снижения ипотечной ставки?
- Как с помощью рефинансирования можно снизить ипотечную нагрузку по уже выданному кредиту в случае снижения ипотечной ставки?
— Какова динамика спроса и предложения во втором квартале 2022 года?
— Цифры незавидные. Спрос существенно сократился — это объективно и предсказуемо, поскольку в первом квартале 2022 года на рынке недвижимости произошёл, как любят красиво называть это некоторые эксперты, «идеальный шторм». С одной стороны, как следствие роста себестоимости существенно выросла цена: в первом квартале рост себестоимости строительства у девелоперов составил (в разных регионах по-разному) в среднем около 20% к предыдущему периоду, и, соответственно, это отразилось в цене, а рост цены сокращает платежеспособный спрос.
С другой стороны, резко поднялась ипотечная ставка, а ипотечное кредитование — это основной драйвер спроса. В первом квартале 2022 года процент сделок с ипотечным кредитованием составлял порядка 80—90% от продаж на рынке недвижимости.
Третий фактор — это появление альтернативных инструментов для вложения денег, более привлекательных в моменте, чем жильё: например, существенный рост ставки по депозитам до 20% на 3 и на 6 месяцев.
Также существенную роль играет общее снижение потребительской активности, уверенности в виду неясных внешних обстоятельств.
Естественно в силу одномоментного давления этих факторов во втором квартале существенно сократился спрос на недвижимость. Опять же в разных регионах рынки сократились по-разному, но можно говорить о трехкратном сокращении в апреле—мае относительно первого квартала 2022 года.
Это если отвечать на вопрос буквально. Если же разбираться в ситуации, то нужно понимать, что это сокращение, вероятнее всего, временное, поскольку глубинный спрос никуда не делся и те сделки, которые не произошли во втором квартале, создают отложенный спрос, потому что потребители ожидают — кто-то снижение цен, что вряд ли произойдет, кто-то снижение ипотечных ставок, что, скорее всего, произойдет, потому что мы видим, как складывается макроэкономическая ситуация в нашей стране и понимаем, что инфляция сокращается, курс валюты стабилизирован, макроэкономическая уверенность растет, а значит, можно допускать дальнейшее снижение ключевой ставки, а вслед за ней и ипотечной. В этих условиях потребители ожидают более выгодных условий покупки, особенно те, кто готов приобрести жилье не немедленно, а через какое-то небольшое время.
Что касается предложения, оно сокращалось соразмерно спросу. Опять же условиях неясности, в условиях роста себестоимости, непонимания или недостаточного понимания, какая будет себестоимость на протяжении всего девелоперского цикла (он составляет два года, то есть надо на два года вперед спрогнозировать, как будет меняться себестоимость проекта), в условиях отсутствия ясности по проектному финансированию, без которого нельзя строить, девелоперы поставили на стоп запуск новых проектов, а многие остановили продажи в текущих, чтобы не получилось так, что при будущем росте себестоимости они продадут дешевле, чем в будущем построят. Поэтому предложение на рынке сократилось и по-прежнему спрос и предложение находятся в определённом балансе, что и не приводит в настоящий момент к снижению цены, несмотря на такое сокращение спроса.
— Что будет с ценами на квартиры дальше?
— Постепенно начинает возвращаться спрос. Поскольку ипотечная ставка вслед за ключевой стала меньше, причём существенно меньше: уже доступны кредиты по ипотеке с господдержкой по восемь с небольшим процентов — 8,3%, например у одного из наших банков-партнеров, доступна по-прежнему семейная ипотека по ставкам ниже 6%, доступна новая ипотека для IT-специалистов по ставкам около 5%, и это возвращает на рынок спрос.
С другой стороны, девелоперы, видя ясность с проектным финансированием новых проектов, поскольку банки тоже за это время определились с условиями проектного финансирования, эти условия — нельзя сказать, чтобы критично — ухудшились относительно тех, которые были раньше, они примерно те же, соответственно становится более четким понимание рынка, понимание возможности продаж в новых проектах, возвращается предложение. И в каком-то балансе это будет находиться во втором полугодии 2022 года.
Что в этом случае будет с ценами? Я не ждал бы снижения цен, поскольку нынешняя цена обусловлена не желанием девелопера заработать и воспользоваться возможностью, а обусловлена сложившейся себестоимостью проектов. Снижение себестоимости очень маловероятно, а значит, не будет идти вниз и цена. Скорее всего не будет и роста или, как минимум, не будет такого роста цены, который был ранее, если не произойдет каких-то новых макроэкономических изменений. Например, в апреле рост себестоимости относительно прогнозного уже был отрицательный, то есть девелоперы прогнозировали рост больше, чем на самом деле выросла цена строительства, и общая макроэкономическая стабилизация, возможно, позволит сохранить себестоимость строительства на сложившемся уровне или в границах прогнозируемого, уже заложенного в цену продукта роста. Соответственно факторов, которые толкали цену вверх на протяжении последних полутора лет, уже в рынке не будет, значит, цена, наверное, не будет такими темпами расти, но она не будет и снижаться, потому что себестоимость уже сложилась — она такая, какую имеют застройщики. В случае если продажи застройщиков не будут такими большими, как ожидалось, я не думаю, что будет происходить стимулирование продаж посредством снижения цены — просто все будут продавать и строить меньше, рынок придет в другие границы, но по уже сложившимся ценам.
— Что в этом случае делать потребителю?
— Предложение сейчас в рынке уже достаточно ограничено, и продается, как всегда бывает, в первую очередь наиболее ликвидное предложение, поэтому можно повторить то, что мы говорим уже много лет: если потребность в жилье такова, что отсутствие покупки создаёт определённый жизненный дискомфорт, а подходящий продукт выбран, то нужно покупать, в каких-то противных случаях нужно принимать решение осмотрительно, выбирая нужный момент и нужный вариант.
Основное опасение, которое есть у потребителя в сложившихся условиях, связано с ипотечной ставкой. Если есть понимание, что не будет ниже цена, то выжидать с покупкой, дожидаясь снижения цены, не рационально. Рационально ожидать снижения ипотечной ставки. Оно, вполне вероятно, может произойти, и в таком случае страховочным инструментом от возможных будущих потерь или снижения эффективности покупки является рефинансирование ипотеки. То есть, оформляя ипотеку, нужно заранее понимать, обговаривать этот момент с банком и прогнозировать для себя, как, через какой период, на каких условиях ипотека может быть рефинансирована в случае, если ипотечная ставка снизится, в этом банке либо в каком-то другом. История последних лет показывает, что банки всегда предлагают инструменты рефинансирования ипотеки. Может быть, не очень охотно банк возьмется рефинансировать свою собственную ипотеку, потому что для него это прямые потери, к тому же ранее банки имели и какие-то внутренние процедурные затруднения с этим. Но за ипотечного клиента банки соревнуются так же, как девелоперы соревнуются за покупателя жилья, поэтому, если не рефинансируют ипотеку в банке, где она взята, ее рефинансируют в другом банке. Как было в последние годы, банки-конкуренты охотно предлагали кредиты по более низким ставкам, таким образом перекупали к себе заемщиков. Поэтому в сложившихся условиях при наличии удачного варианта я бы рекомендовал покупку квартиры сегодня.
