С каждым годом объекты недвижимости становятся более современными, прогрессивными и комфортными. О ситуации на девелоперском рынке Нижнего Новгорода, динамике цен на квартиры и главных трендах в строительстве жилья в интервью изданию «Собака НН» рассказывает Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти».
Борис Львович, что сейчас происходит на рынке жилой недвижимости в Нижнем Новгороде и с ценами на квартиры в новостройках?
В 2021 году рынок развивается под воздействием и внешних факторов, и внутренних. Внешние факторы — общие в той или иной степени для любого региона России. В прошлом году власть предложила меры поддержки спроса, в первую очередь льготную ипотеку, которая сделала жилье рекордно доступным для населения в 2020 году и в первом полугодии 2021 года. Она сначала поддержала спрос в период пандемии, затем стимулировала рост спроса, поскольку зависимость спроса, доступности жилья от ипотечной ставки — прямая арифметическая. Размер ипотечной ставки при более или менее стабильных общих доходах населения — самый весомый фактор, который влияет на повышение доступности жилья, соответственно на увеличение количества потенциальных покупателей, то есть на размер рынка.
Одновременно с этим мы наблюдаем снижение предложения, поскольку изменились правила долевого строительства, которое с середины 2019 года было переведено на механизм реализации с проектным финансированием и с использованием эскроу-счетов. Это, с одной стороны, ликвидировало проблему появления обманутых дольщиков. С того момента как по этому механизму пошла реализация домов, подконтрольная и банкам, и государственным органам, ни один обманутый дольщик не появился.
С другой стороны, изменился сам механизм работы, он стал более сложным, менее доступным для неквалифицированных небольших застройщиков, которые ушли с рынка. Застройщики крупные особенно в начале введения этой новой практики затормозили свои проекты. Пандемия также повлияла на темпы вывода нового предложения на рынок, и во втором полугодии 2020 года — в первом полугодии 2021 года мы оказались в ситуации, когда спрос превышает предложение, а это, естественно, стимулировало цены, и они пошли вверх, балансируя спрос и предложение.
Мы предполагаем, что во втором полугодии ситуация сохранится, поскольку все возможное новое предложение, которое можно было вывести на рынок, застройщики стремились выводить как можно раньше, пока еще действовали льготные ставки ипотеки более низкие, чем существуют сегодня. Жилье это раскупалось, то есть нового предложения во втором полугодии будет выведено еще меньше, а государство пусть в другом формате, но продолжает свою программу господдержки ипотеки.
Цены также будет поддерживать новый фактор, который проявился в 2021 году, — это рост себестоимости строительства. Застройщики начали его ощущать, но еще не осознали в полной мере в 2020 году и полностью осознали с каждым новым месяцем 2021 года. Началось все с роста арматуры и других металлических составляющих, которые в 2-2,5 раза выросли относительно прошлого года и достигли рекордных величин. Эти материалы никогда столько не стоили. А дальше по цепочке вся материальная составляющая существенно выросла в цене. Составляющая себестоимости, связанная с трудозатратами, со стоимостью рабочей силы тоже выросла значительно, поскольку в пандемию был ограничен доступ на рынок работников из стран ближнего и дальнего зарубежья. В результате возник дефицит рабочей силы, и по тем же законам спроса и предложения она выросла в цене. Фактор выросшей себестоимости многих из застройщиков приводит к тому, что доходность очень серьезно уменьшается, возможно, даже стремится к нулю, и они неизбежно будут перекладывать это в цены. Этот фактор, отсутствовавший на рынке в прошлом году, будет способствовать росту цен во втором полугодии 2021 года.
Как пандемия коронавируса повлияла на работу девелоперов?
Помимо каких-то общих макрофакторов, намного ускорилась работа, которую девелоперы вели по автоматизации своих процессов, в первую очередь связанных с продажами. Технологические средства, позволяющие автоматизировать тот или иной процесс взаимодействия с клиентами, сделать его удаленным, например, дистанционный выбор ипотечной программы, бронирование квартиры, электронная регистрация сделки, электронное заключение договора, электронная оплата — все эти инструменты существовали, но не было больших стимулов ни у потребителей, ни у девелоперов активно внедрять их в работу. А когда в марте прошлого года все остановилось, существование этих IT-инструментов и спасло рынок в те два-три месяца, когда все сидели на карантине. Была уже основа, которая позволяла совершать сделки удаленно, все сосредоточились на том, чтобы довести это до внедрения в повседневную практику. В результате все ведущие девелоперы, лидеры рынка в разных регионах выходили с карантина с тем или иным образом отстроенным процессом удаленной продажи квартир совместно с банками партнерами.
Какие финансовые инструменты «Столица Нижний» задействует для поддержания спроса на жилье в новостройках?
Мы стараемся поддерживать наших потребителей. Надо понимать, что девелопер — коммерческая организация, мы не можем ставить низкую, невыгодную бизнесу и инвесторам этого бизнеса цену для того, чтобы поддержать спрос. Но мы можем применить инструменты, которые сделают процесс покупки жилья более доступным, эффективным и удобным для потребителя, что позволит ему принять решение и осуществить сделку в ситуации, когда при отсутствии таких инструментов сделать это было бы затруднительно.
В первую очередь это инструменты, связанные с рассрочками платежа, с рассрочками первоначального взноса. У нас около 10 различных программ — индивидуальных с разными банками и собственных от застройщика без участия банков. Мы даем возможность нашим покупателям заключить договор, зафиксировать цену квартиры, не имея полной суммы на его оплату, и в рассрочку или выплачивать стоимость жилья, или копить деньги на первоначальный взнос по ипотеке, а затем брать ипотеку в банке. Это очень удобно в разных жизненных ситуациях, когда нет полной суммы на покупку квартиры, но важно зафиксировать цену или закрепить за собой ликвидную квартиру, пока она не ушла с рынка или выросла в цене. Рассрочка также полезна, когда ожидается продажа собственного жилья, или нужно дождаться окончания срока действия банковского вклада, чтобы не потерять процент, а потом, получив этот вклад, оплатить им покупку квартиры или первоначальный взнос по ипотеке. Посредством этих инструментов мы стараемся поддержать наших потребителей и сделать покупку более доступной.
С какими результатами девелопер «Столица Нижний» проходит 2021 год?
Мы считаем, что вполне успешно. Нашими собственниками несколько лет назад была поставлена задача выйти на уровень продаж не менее 100 тыс. кв. метров жилья в год — это примерно 10 больших многоэтажных многоквартирных домов. Уже несколько лет мы идем с опережением этого графика, и 2021 год не исключение. На своем рынке мы являемся лидерами. Хотел бы обратить внимание, что по стандартам «Столицы Нижний» мы, в отличие от ряда других девелоперов, считаем площадь не в общестроительных объемах, а в реализуемых квадратных метрах, то есть в квадратных метрах полезной площади квартир, а разница между этими методиками подсчета — до 30%. По данным Единого ресурса застройщиков, на 1 августа 2021 года на разной стадии строительства у нас более 290 тыс. кв. метров жилья.
Какие сегменты недвижимости сейчас популярны и почему?
Структура рынка сложилась уже достаточно давно, большую часть в ней занимает сегмент «стандарт» (по официальной классификации), который разные застройщики, желая повысить статус своего продукта, называют то «комфорт-классом», то даже «бизнес-классом», но это стандартные квартиры, доступные для большинства потребителей. Такие квартиры занимают около 70% рынка. В этом сегменте есть свои внутренние градации, но вне зависимости от них очевидна тенденция на повышение потребительских свойств массового жилья. Потребитель выбирает, голосуя рублем за жилье, где он получает больше за те же деньги.
Поэтому конкурентоспособность домов, квартир во многом зависит от отделки, применяемых материалов, эргономики пространства, благоустройства придомовой территории, возможностей доступа для маломобильных граждан (а это практически каждая молодая семья, потому что к маломобильным группам населения относятся и молодые родители с колясками), наличия точек притяжения, детских спортивных площадок, видовых характеристик, применения окон повышенной размерности, более качественного оборудования, связанного с отоплением, лифтами, лучшей сантехники. Все это стало предметом конкуренции среди застройщиков, которые соревнуются между собой, в каждый свой последующий объект вносят улучшения, повышают стандарты, в результате дома стандарт-класса, которые строятся сейчас, зачастую намного более комфортны и удобны для жизни и подвержены меньшему количеству последующих переделок и улучшений самими жильцами, чем дома, сданные в 2000-е — в середине 2010-х годов, которые назывались и продолжают называться элитными. Сама планка по потребительским свойствам выросла очень существенно. То же самое можно наблюдать и в так называемых домах бизнес-класса и элит-класса, то есть более дорогих.
Каковы современные тренды с точки зрения проектирования квартир?
Один из главных трендов — это повышение эргономики квартир. Цена квадратного метра растет, потребители становятся более избирательными, им важно не переплачивать за лишние квадратные метры. Поэтому популярными становятся такие квартиры, которые позволяют получить максимум полезной площади за меньшие деньги. Ценятся квартиры, где меньше каких-то неиспользуемых ниш, углов, коридоров, где все правильной формы, двери открываются так, как нужно, не создавая неиспользуемое пространство за открытой дверью. Умение сделать эргономичную, удобную планировку, где можно эффективно расставить мебель не только на картинке, но и в каждой конкретной квартире — это сейчас конкурентное преимущество девелопера.
Еще один фактор конкурентоспособности застройщика — это разнообразие планировок. Для разных сценариев жизни нужны разные планировки, и потребитель не хочет приспосабливать какой-то стандартный однотипный продукт, например, однокомнатную или двухкомнатную квартиру, под свой стиль жизни. Он хочет, чтобы планировки были разные: кому-то больше важна кухня, кому-то — спальня, кому-то — ванная комната, кому-то важно больше места для хранения вещей в гардеробной или в просторной прихожей. Кто-то хочет уютный кабинет на теплой лоджии с выходом из спальни, а кто-то предпочтет завтракать с видом на природу и иметь выход на лоджию из кухни. В итоге в стандартных площадях 40-, 50-, 80-метровых квартир за счет разного баланса помещений можно сделать более удобный для того или иного сценария жизни продукт. Здесь задача девелопера — иметь широкую линейку, чтобы разные потребители с разными запросами нашли квартиры, которые им нужны.
Если говорить о размерах, о площадях, о типизации квартир, то в первую очередь востребовано доступное жилье. Программа снижения ипотечной ставки позволила людям, которые и так могли купить квартиру, купить жилье большей площади. Кроме того, она поддержала рынок, выведя на него дополнительную группу потребителей, которые по более высокой ипотечной ставке ранее просто не могли позволить себе жилье. Здесь за счет меньшей ставки по ипотеке, то есть за счет меньшей ежемесячной нагрузки на семейный бюджет они смогли задуматься и позволить себе покупку квартиры. Понятно, что эта новая категория приобретает самые доступные квартиры, то есть студии и однокомнатные. А для семьи в этой ситуации самым доступным продуктом становятся не трех-, четырехкомнатные квартиры, которых в рынке не очень много, а квартиры двухкомнатные, которые в рынке присутствуют в разнообразном формате и являются неким компромиссом между доступностью и комфортом. Здесь среди планировок есть как стандартные, то есть с отдельной кухней, так и те же европланировки с расширенной общей зоной.
Какие новые строительные проекты «Столица Нижний» готовится запустить в Нижнем Новгороде?
Мы продолжаем развивать проект «Новая Кузнечиха». ЖК представляет собой несколько очередей застройки, каждая из которых является отдельным проектом, объединенным общим брендом, продвижением, территорией, но направленным на разных потребителей.
В «Новой Кузнечихе» мы начали реализовывать вторую очередь микрорайона - уникальное для рынка предложение доступных по площадям по полной стоимости квартир. Это качественный продукт с высоким уровнем отделки по стандартам «Столицы Нижний», с благоустройством в микрорайоне, но при этом максимально доступный по цене, особенно для верхней части города.
Вторую очередь микрорайона мы будем продолжать застраивать во втором полугодии 2021 года и в 2022 году. При этом в 2022 году мы начнем строительство и продажи в третьей очереди микрорайона «Новая Кузнечиха» - территории между существующей застройкой и улицей Маршала Малиновского. Мы продолжим работу над проектированием и подготовкой к продажам четвертой и пятой очередей жилого комплекса, одна из которых ближе деревне Новопокровское, другая - к микрорайону «Анкудиновский парк» и улице Ларина.
Мы продолжим активно строить микрорайон «Цветы 2». Этот продукт очень понравился потребителям, когда мы вывели его на рынок, поэтому реализовывать его можно хорошими темпами.
Компания планирует в 2022 году вывести в продажу вторую очередь в проекте «Дома на Культуре» в Сормове - проект в Заречной части города.
Наша цель в 2022 году - вывести на рынок сразу несколько проектов в центральной части города. Сейчас идет работа над второй очередью проекта «Симфония Нижнего», проектирование которого мы ведем в продолжение архитектурного конкурса, который мы по всей стране проводили совместно правительством Нижегородской области. Будет продолжена застройка проекта «Лайнер на Барминской». Первая очередь «Лайнера» будут введена в эксплуатацию уже осенью 2021 года, то есть с опережением графика. Еще один проект — это дом на улице Сеченова, который пока не получил своего имени, но получит его и будет анонсирован в ближайшем будущем.
Какие типы квартир, на ваш взгляд, будут востребованы в будущем?
Сейчас продолжается тенденция к росту популярности квартир так называемой европланировки, когда объединяется общественное пространство с кухней, столовой, гостиной и отдельно используется пространство для спальни, причем не важно, двух или трех спален — это зависит от состава семьи. Наличие общественного пространства в квартире в любом случае критически важно, потому что это место, где может собраться семья, где она может принять гостей, сохраняя при этом приватность частной зоны.
Также есть тенденция на вынос некоторых функций за пределы квартир, которая еще в полной степени не отразилась в продуктах в Нижнем Новгороде, в частности, в наших продуктах. Это продолжение того же разговора о том, что потребитель не хочет оплачивать лишние квадратные метры. Согласно этой концепции, в жилом доме не в каждой квартире создается рабочее место, на котором можно работать в карантин, а есть общественная зона, куда житель может прийти и поработать, не оплачивая это как квадратные метры своей личной квартиры. В некоторых объектах в подобные общественные пространства выносятся и зоны для еды, то есть становятся востребованы рестораны, где люди могут перекусить и не готовить дома, а также прачечные, которые позволяют не держать дома стиральную машину. Это тенденция уже широко распространена по всему миру и постепенно будет все шире применяться и у нас.
