Приятно осознавать, что мы живем в государстве, которое становится все более современным, стремится быстро модернизировать все сферы своей деятельности. Различные эксперты и комментаторы могут по-разному оценивать стиль управления экономикой нашей страны, но никто не может спорить с тем, что старт в 2018 году национальных проектов с установленными стратегическими задачами до 2024 года является ничем иным, как управлением по целям.
Управление по целям (management by objectives) — классический прием современного менеджмента, позволяющий обеспечить достижение стратегических целей верхнего уровня их взаимосогласованной декомпозицией на цели по направлениям. При этом для оценки достижения целей устанавливают пресловутые KPIs — сбалансированные ключевые показатели эффективности, которые получают оценку по SMART-критериям (английская аббревиатура, наиболее классическая расшифровка которой — конкретные, измеримые, достижимые, обоснованные (или согласованные между собой), определенные по времени). В государственном менеджменте теперь по выполнению этих KPIs оценивается работа органов власти всех уровней.
Профильным для участников рынка жилой недвижимости является национальный проект «Жилье и городская среда», ключевые цели которого (обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, увеличение объема жилищного строительства, повышение комфортности городской среды, создание механизма прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды, обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда), с одной стороны, направлены на повышение уровня жизни всех нас — граждан нашего государства, а с другой — должны создавать условия для развития строительной отрасли, которая, как давно известно, в силу своей многопрофильности, является драйвером развития для многих других отраслей экономики страны.
Сейчас, когда прошло уже больше года с момента постановки целей, можно оглянуться и предварительно оценить, как этот инструмент проектного управления меняет ситуацию в отрасли и на рынке.
Пока очевидно, что первый ключевой показатель — параметры ипотечной ставки одного из двух (наряду с ценой) факторов, влияющих на доступность жилья, — снижается точно в соответствии с целевыми значениями (8,9% годовых в 2019 году; цель — 8,5% годовых — в 2021 году, вероятнее всего, будет достигнута уже в 2020‑м).
В то же время второй фактор — цена — меняется в противоположном направлении: растет, что, естественно, делает жилье менее доступным и компенсирует эффект от снижения ипотечной ставки.
Причина этого роста цен не в жадности застройщиков, а в элементарном механизме рыночной экономики. Цена растет, потому что снижаются объемы строительства и, соответственно, предложение на рынке. То есть не выполняется сбалансированно целевой показатель по объемам строительства.
Почему же у нас стали строить меньше?
Причины этого в несбалансированном выполнении других составляющих национальных проектов: расселение ветхого фонда, вовлечение в оборот земельных участков в целях жилищного строительства, упрощение законодательной базы и регулятивных процедур, формирование комфортной городской среды, создание необходимой социальной, дорожной и транспортной инфраструктуры.
Существенно усложнившиеся с введением изменений в правила долевого строительства (введение проектного финансирования и эскроу-счетов) условия реализации девелоперских проектов привели к снижению количества игроков на рынке жилой недвижимости, а замедлившееся вовлечение в оборот земельных участков (которое, в свою очередь, зависит от расселения ветхого фонда, обеспечения земельных участков дорожной и энергетической инфраструктурой, упрощения правил застройки) — к снижению темпов строительства у тех участников рынка, которые планируют сохранять и наращивать свое присутствие в этом бизнесе. А для реализации высокими темпами уже начатых проектов комплексной застройки нужно их сбалансированное своевременное обеспечение социальной, дорожной и транспортной инфраструктурой.
Решить эти задачи можно только посредством усиленных и последовательных действий со стороны государственных органов всех уровней. Только повлияв на корневые причины снижения объемов строительства, можно сделать жилье доступным в соответствии с целями, установленными государственной программой. И, без сомнения, это можно сделать в ближайшие годы, что обеспечит выполнение стратегических задач к 2024 году.
Текст: Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член Совета директоров компании «Столица Нижний». Источник: https://stnmedia.ru/mag/february-2020/26778/
